Bytovka, kde spotreba tepla poklesla z 2200 GJ na 750 GJ – zázrak?

Stačilo rozumné uvažovanie a následná obnova. Je to štandardná 64 bytovka, ktorá sa vzhľadovo ničím nelíši od ostatných panelových bytoviek. Len platby za teplo, teplú vodu, do fondu opráv… sú už 10 rokov podstatne nižšie ako u ostatných bytoviek na sídlisku. Pozrime sa bližšie, prečo je to tak…

História efektívnej správy predmetného bytového domu sa začala písať zriadením spoločenstva vlastníkov bytov, kde na čele „správcovského výboru“ stojí Ing. Milan Gabaj. Správa domu pred vznikom spoločenstva bola štandardná cez „transformovaný“ mestský bytový podnik. Vzťahy občanov k správcovskej spoločnosti boli „také normálne“ – bez života, bez ponúk na obnovu, opravovali sa len havárie. Majitelia platili mesačný správcovský poplatok a nedostávali žiadnu službu navyše. Spoločenstvo vzniklo na základe niekoľkých iniciátorov bývajúcich v dome, ktorí chceli bytovku obnoviť a vdýchnuť jej nový život na ďalších 30 rokov.
Ing. M. Gabaj pracoval ako energetik a jeho angažovanosť v samospráve mesta pomohla tiež k spracovaniu síce reálneho, v tom čase však vizionárskeho plánu obnovy bytovky. Tá sa mala realizovať s tým, že fond opráv sa nebude navyšovať a všetky investície na obnove sa budú hradiť z úspor za teplo.
Novozvolený výbor spoločenstva mal teda od začiatku reálny, hmatateľný plán a mohol začať pracovať na jeho uskutočnení. Najskôr si však občania – vlastníci bytov schválili skoro jednohlasne, že vo výbore bude mať každý vchod jedného zástupcu a výbor si potom vyberie predsedu. Z dôvodu prísnej kontroly toku peňazí sa ujednotili, že účtovníctvo za celý dom bude vykonávať externý účtovník. Nemá dôvod spreneveriť peniaze, lebo podpíše hmotnú aj trestnoprávnu zodpovednosť. V tomto prípade je to ekonomické oddelenie pôvodného správcu, nakoľko ich programové vybavenie bolo už pred rokmi dobré a nebolo treba veľké sťahovanie dokumentov, len sa preniesli do iného súboru. Príkazy na úhrady opakujúcich sa platieb stále podpisujú poverení členovia výboru, a tak každé euro je pod kontrolou.
Keď vyriešili túto najdôležitejšiu otázku – otázku dôvery, mohli pristúpiť k technickým riešeniam obnovy domu.

Prvým predpokladom, ktorý uľahčoval riešenie, bola iniciatíva pôvodného bytového podniku – správcu bytoviek po celom sídlisku, ktorý vykonal rekonštrukcie sídliskových rozvodov tepla z pôvodných parných na teplovodné, čím sa značne znížili jeho prevádzkové náklady. V „činžiakoch“ sa nainštalovali nové, efektívnejšie domové výmenníkové stanice, za ktoré činžiaky platia nájom. V dome sú dve a sú digitalizovane ovládané z centrálneho dispečingu správcu. Sú kontrolované tak, že keď sa do miestnosti výmenníkovej stanice vkročí (vytvorili sa z bývalých kočikární), dispečing zaregistruje vstup. Nik teda nemôže neoprávnene manipulovať s meračmi „na päte domu“.
Meria sa množstvo a teplota vody vstupujúcej do vykurovacieho systému (počas našej návštevy 75 °C) a množstvo a teplota vystupujúcej vody (cca 40 °C). Rozdiel je množstvo „spotrebovanej“ tepelnej energie. Táto vykurovacia voda zároveň cez malý doskový výmenník tepla ohrieva teplú vodu v systémoch rozvodov so spiatočkou. Na kohútikoch v bytoch je do 2 – 3 sekúnd teplá voda 50 °C. Doskový výmenník TÚV zaručuje, že straty tepla na veľkých zásobníkoch TÚV, ako to býva štandardom, vlastne v tomto dome nevznikajú.

Prvé boli merače v bytoch
Je všeobecne známe, že ako anonymní spotrebitelia sa správame nezodpovedne. Hromadné rozúčtovanie tepla (v zmysle bytových zákonov) pre celý dom nikoho nezaväzovalo k šetreniu. Okná bytov boli pootvárané „cez vetračku“ celú zimu a spoločné schodištia boli doslova komínom, cez ktorý sa „kúrilo“ do neba. Diskusia o nutnosti merať spotrebu tepla v každom byte ukázala, že spoluobyvatelia si uvedomovali plytvanie, vedeli, že je potrebné šetriť, len im chýbal vonkajší podnet, ktorý by ukázal, aký bude priamy finančný efekt. Vedenie spoločenstva teda začalo vytvárať „modelové“ scenáre a pri čísle úspor okolo 15 % im vyšlo, že merače a termoregulačné ventily sa zaplatia za cca 6 rokov.

Veľa sa diskutovalo aj o spôsobe rozúčtovania dodávky tepla podľa plochy a meračov. Najspravodlivejší sa ukázal model 30 % na plochu a 70 % na merače. Pre rožné, prízemné a podstrešné byty sa ešte použijú koeficienty zo zákona. Takto sa dohovorili a mohlo sa začať s prácami.
Úver na zakúpenie meračov a hlavíc sa nemusel brať, lebo na FO boli našťastie peniaze našetrené. Už prvá zima ukázala, že stačila inštalácia meračov a spotreba tepla v absolútnej čiastke klesla až o 20 %. Správanie ľudí sa zásadne zmenilo ako k dodávkam tepla, tak teplej vody. Aj tu sa prejavil pokles z inštalácie meračov spotrebovaného množstva. Celkové úspory sa pohybovali po troch rokoch pri úrovni 25 %.

Ide sa zatepľovať!
Výsledky zlepšenej správy sa po 2 rokoch prevádzky premietli do reálnych čísel. Zálohové platby sa nezmenili a preplatky za teplo sa začali vracať. „Výbor samosprávy “ – teda Rada spoločenstva mala dôveru a po nanesení návrhu o komplexnom zateplení sa ani veľa nediskutovalo. Urobili sa zase modelové prepočty a Rada spoločenstva uskutočnila výberové konanie na projektanta zateplenia a následne aj na realizátora (boli to chlapci východniari).

Projektant navrhol (pred 7 rokmi) zateplenie stien 8 cm polystyrénu a na strechu položili ešte 10 cm vrstvu tepelnej izolácie. Pôvodný strešný plášť (aj keď bol poruchový) nedovolili občania odstrániť, aby do bytovky nezatieklo, a tak sa museli navyše inštalovať ventilačné hlavice. Oplatilo sa to však. Všetky (aj náznaky) plesnenia strešných rohov v schodištiach zmizli. Projektant pomohol aj so spracovaním žiadosti na ŠFRB pre dotáciu na odstránenie systémovej poruchy balkónov. ŠFRB jeho riešenia odsúhlasil a bytovka dostala štátnu dotáciu na opravu balkónov a získali aj bezúročnú pôžičku na zateplenie.

Trvalo to síce dlhšie, ale oplatila sa pedantnosť v realizačnej projektovej dokumentácii. Zateplili sa aj pivničné stropy a sokle domu. Dnes sú úspory zo zateplenia na úrovni cca 40 %. Svoje % samozrejme majú aj nové okná, ktoré však neboli súčasťou projektu, nakoľko majitelia si okná vymieňali v prevažnej miere vo vlastnej réžii. Len asi 10 % sa ich vymieňalo „pôžičkou“ zo spoločenstva. V schodištiach sa okná zaplatili z úveru. Z úveru sa zaplatili aj nové vstupné dvere a pozinkované prístrešky pred vstupy do schodíšť. Farebnosť domu si vybrali občania písomným – verejným hlasovaním zo 6 alternatív.
Zateplenie prinieslo radikálne zníženie spotreby, a teda aj platieb za teplo. Úver sa spláca z úspor a začal sa tvoriť aj prebytok finančných prostriedkov do fondu opráv, hoci sa zálohové platby nezvýšili. Bytovka je zateplená už 6 rokov a úspory sú hmatateľné. Veď z pôvodných 2 200 GJ spotreby tepla sa kleslo na 750 GJ za rok. To je cca 66 % úspora.

Vymeňme aj rozvody TZB
Nik z členov výboru pred šiestimi rokmi neočakával „zemetrasenie“ pri štandardnej správe bytovky. Úspory zo zateplenia uspokojili aj nedôverčivých a bytovka si žila svoj pokojný život. Až prišli na rad pravidelné revízie plynu! Katastrofa! Revízny technik správy nechcel vydať. Správy signalizovali vážny problém s bezpečnosťou bytov, pretože rúry v stropoch boli silne zhrdzavené a plynové potrubia mohli neočakávane prasknúť v ktoromkoľvek byte! Rada síce nevyhlásila haváriu, ale bola na pokraji infarktu… Situácia si žiadala okamžité riešenie. Bezpečnosť bola prvoradá.

Začalo sa okamžité hľadanie projektantov a hľadalo sa riešenie v materiáloch na výmenu plynových rúrok. Hľadali sa aj referencie o firmách realizujúcich TZB inštalácie. Zadanie – životnosť min. 30 rokov. Projektant, ktorého si vybrali, odporúčal riešenie komplexnej výmeny kanalizačnej stupačky, teplej aj studenej vody  a, samozrejme, plynu. Toto riešenie bolo logické, keď sa už musia otvoriť všetky stropy, tak je potrebné vymeniť aj 40-ročné pozinkované rúry pre teplú vodu aj studenú. (O azbestových rúrach kanalizácie sme už veľakrát písali. Aj tie sa nakoniec vymieňali.)

Príprava na začatie prác trvala tri mesiace. V tomto čase predseda Rady Ing. Gabaj aj jeho spolupracovníci mali dennodenne čo robiť s administráciou – zháňaním kladných stanovísk od hygienikov, plynárov, vodárov… Hľadali aj dodávateľskú firmu. Súhra náhody a hľadania zasa ponúkla východniarov. Pracovali so systémovými riešeniami od firmy REHAU. Aj cenovo boli prijateľní, a tak začali pripravovať harmonogram prác. Podmienka bola za 12 – 14 hodín vymeniť celú stupačku, aby sa večer mohlo do bytov vstúpiť. Pri vode to nebol problém. Odstránenie azbestu však bola „lahôdka“.
„Zabalenie“ jadier proti azbestovému prachu bolo veľmi precízne; pracovníci boli ako „kozmonauti“ v skafandroch a povysávanie po demontáži azbestových rúr tiež. Kladenie nových rúr sa následne realizovalo ako v „operačnej sále“ – všetok prach, ktorý si viete zo stavieb predstaviť po vybúraní časti stropu, bol povysávaný do špeciálnych vysávačov. Azbestové rúry boli zabalené a zlikvidované na riadenej špeciálnej skládke.

Samotný harmonogram 12 hodín práce sa daril dodržať, a tak každý deň sa vymenili rozvody na jednej stupačke. Dôsledná príprava a zvolená technológia REHAU rúrok – spájaná lisovaním bez otvoreného ohňa priniesla spokojnosť majiteľov bytov. Aj plynové potrubie  z medených rúrok, hoci troška drahších, sa ukázalo ako veľmi prezieravé riešenie. Cena prác vrátane materiálu pred troma rokmi vyšla na cca 800 eur na byt. Nevymieňali sa však tzv. ležaté rozvody, tie boli v dobrom technickom stave, pre istotu sa ale dali nové ventily na zvislé rúry.

Efekt z komplexnej obnovy
Asi si kladiete otázku, kedy sa vrátia investície? Už sa 6 rokov vracajú. Úspory spotreby tepla  GJ,  to je úspora „ako hrom“. Mesačný zálohový predpis za teplo a teplú vodu vrátane poplatku za správu, studenú vodu pre ohrev na teplú, atď… je 108 eur na byt o rozlohe cca 60 m2. Pri ročných vyúčtovaniach sa ešte bytom vracajú preplatky cca 100 eur, a to sa stále tvorí fond opráv, istota je istota.
Finančný efekt za výmenu TZB „rúr“ nejde vypočítať. Ako dokážete finančne oceniť bezpečnosť, že nepraskne plynové potrubie?! Dokážete predvídať poruchu kanalizačnej stupačky? Taký matematický model nedokáže vypočítať nik. Máte však istotu pokojného bezpečného bývania. Toto je cieľom Ing. Milana Gabaja a celej Rady spoločenstva. Gratulujeme im, že mali odvahu a ponúkli spoluobčanom z bytového domu takéto komfortné, plnohodnotné využívanie svojho majetku – bytu v „činžiaku“.

Ing. Pavel Kleskeň
Snímky: autor

Kto sme a čo ponúkame

sme profesijne usporiadaný online časopis o stavebných firmách a materiáloch na Slovensku. Jeho cieľom je rýchle vyhľadávanie informácií a dodávateľských firiem pri stavbe rodinného domu.

Stavebníctvo

Zložité hospodárske obdobie, ktoré už 5 rokov trápi slovenské stavebníctvo, naplno odkrylo jeho problémy a nedostatky.

Prínos pre návštevníka stránky

Rýchla orientácia v odbore stavebníctva zrozumiteľnými článkami aj pre neodborníkov. Budú ich pripravovať najväčšie špičky, osobnosti a kvalitní realizátori prác.

Naši partneri

Ing. Pavel Kleskeň
šéfredaktor
0903 721 235
PhDr. Andrej Fabík
zástupca šéfredaktora
0904 978 305
Mirka Kleskeňová
redaktorka
0903 401 077
Štefan Majerník
obchodný zástupca
0903 781 341
Ing. František Orth
obchodný zástupca
0911 721 233
Mgr. Peter Jurovčák
obchodný zástupca
0903 210 551
Martin Strihovský
grafik
0903 046 808

Adresa redakcie: Trenčianska 47, 821 09 Bratislava
www.domabyt.sk