Vy sa pýtate, odpovedá vám

Prosím, poraďte, ako je to s dvojtretinovým a štvorpätinovým hlasovaním? Na zhromaždení vlastníkov bytov sa hlasovalo o schválení úveru na zatepľovanie. Potrebná dvojtretinová väčšina vlastníkov sa však nedosiahla. Zhromaždenie odsúhlasilo, že sa o úvere bude rozhodovať písomným hlasovaním. Zákon hovorí: „Opätovné hlasovanie o tej istej veci do jedného roka vyžaduje súhlas štvorpätinovej väčšiny hlasov všetkých vlastníkov.“ Pri písomnom hlasovaní – o mesiac, možno o dva – bude na schválenie úveru potrebná štvorpätinová väčšina?
Štvorpätinová väčšina pri písomnom hlasovaní o úvere nebude potrebná. O úvere sa síce hlasovalo, ale nebol schválený, t.j. nebolo o úvere ROZHODNUTÉ. Zákon č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestoroch v znení neskorších predpisov v § 14 ods. 5 doslovne hovorí:
„Ak vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome rozhodli o veci, nové rozhodnutie o tej istej veci nahrádza predchádzajúce rozhodnutie. Pri hlasovaní o tej istej veci do jedného roka od platného hlasovania sa vyžaduje súhlas nadpolovičnej väčšiny hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, okrem hlasovania o veci, pri ktorej sa vyžaduje dvojtretinová väčšina. Ak sa o veci rozhodovalo dvojtretinovou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, pri hlasovaní do jedného roka od platného hlasovania o tej istej veci sa vyžaduje súhlas štvorpätinovej väčšiny hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome.“
V tomto prípade na zhromaždení nebola dostatočná väčšina na zabezpečenie zákonom stanoveného kvóra, t.j. dvojtretinovej väčšiny všetkých vlastníkov, čiže vlastníci „nerozhodli“ o tejto veci. Štvorpätinová väčšina by bola potrebná, v zmysle citovaného ustanovenia zákona vtedy, ak by sa na predmetnom zhromaždení hlasovalo a „rozhodlo“ o úvere a do jedného roka, od dňa rozhodnutia, by sa hlasovalo opätovne o tom istom úvere.
Opätovné rozhodovanie o tej istej veci zákon doteraz neriešil, avšak v praxi k takémuto rozhodovaniu dochádzalo. Cieľom tejto úpravy bolo zabrániť, aby rôzne skupiny vlastníkov v dome viac krát hlasovali o tej istej veci a prijali protichodné rozhodnutia.

Chcem sa opýtať, či je nutné v zápisniciach z bytových schôdzí uvádzať konkrétny čas, kedy sa schôdza začala, a že sa čakalo hodinu, aby bola schôdza uznášaniaschopná.
Samozrejme, že je veľmi dôležité písomne zaznamenať čas začatia schôdze. Práve kvôli tomu, aby bolo zrejmé, že už prešla hodina po oznámenom začatí schôdze a môže sa hlasovať nadpolovičnou väčšinou prítomných. Tento údaj slúži na preukázanie dodržania ustanovenia § 14 ods. 3 zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov pri hlasovaní.

Ako nový predseda spoločenstva som prebral doklady spoločenstva a zistil som, že poistnú zmluvu, ktorú máme uzatvorenú na poistenie bytového domu, podpísala členka rady. Poistné sa každý rok uhrádzalo. Môže takúto zmluvu podpísať člen rady?
Uzatvárať poistné zmluvy a akékoľvek zmluvy v mene spoločenstva môže iba jeho štatutár, t.j. predseda spoločenstva. V prípade, že jeho funkciu vykonáva člen rady, určený radou, ktorý je riadne registrovaný v príslušnom registri, tak tento člen rady určený radou takúto právomoc má. Pokiaľ však tieto právomoci nemá, poistnú zmluvu podpísať nemohol.

Bezpodielové a podielové vlastníctvo bytu v bytovom dome a právoplatnosť pri hlasovaní o úvere – ako to rozlišovať aby hlasovanie bolo platné?
Bezpodielové spoluvlastníctvo môže vzniknúť iba medzi manželmi, ktorí majú v zmysle občianskeho zákonníka rovnaké vlastnícke právo k spoločne nadobudnutému majetku za trvania manželstva (Tretia hlava, osobné spoluvlastníctvo, § 136, § 143 a nasl.), tzv. BSM. V liste vlastníctva bytového domu v zápisoch vlastníkov k jednotlivým bytom je toto BSM uvedené zlomkom 1/1 v kolónke „Podiel priestoru na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu a spoluvlastnícky podiel k pozemku“.
U BSM OZ umožňuje vybavovanie bežných vecí každému z manželov. Ak je na prezenčnej listine podpísaný jeden z manželov, ktorý hlasoval, predpokladá sa, že má zhodný prejav vôle za oboch manželov. V prípade, že by sa hlasovania zúčastnili obaja manželia a nemali by jednotný názor na vec, ich hlas je neplatný.
Podielové spoluvlastníctvo môže vzniknúť medzi občanmi k spoločnej veci (Tretia hlava, osobné spoluvlastníctvo, § 136, § 137 a nasl.).
V tomto prípade ide o byt, ktorý je v podielovom spoluvlastníctve dvoch a viacerých osôb. V liste vlastníctva bytového domu v zápisoch vlastníkov k jednotlivým bytom je toto spoluvlastníctvo uvedené zlomkom 1/2, 1/3, atď. podľa toho, koľko osôb vlastní predmetný byt a akým podielom ho majú rozdelený. Napríklad po smrti jedného z rodičov, ktorí majú dve deti, žijúci rodič vlastní svoju polovicu a po nebohom zdedí jednu tretinu z polovice zosnulého a po jednej tretine dedia deti. Po nadobudnutí právoplatnosti dedičského rozhodnutia bude zápis na LV vyzerať nasledovne:
„Alžbeta Nováková, rod. Kováčová  2/6, Peter Novák, rod. Novák 1/6, Zuzana Takáčová, rod. Nováková 1/6.“
Nakoľko v zmysle § 14 ods. 2 zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestoroch v znení neskorších predpisov si môžu, viaceré osoby vlastniace jeden byt, uplatniť svoje hlasovacie právo iba ako celok a zároveň majú spoločne za tento byt jeden hlas (nezávisle od majority či minority podielu), musia sa hlasovania zúčastniť buď všetci traja vlastníci, alebo musia úradne overeným splnomocnením splnomocniť jedného spomedzi seba, aby v ich mene hlasoval. Inak je ich hlas neplatný.

Som predsedníčkou SVB už 7 rokov a chcela by som ukončiť svoje pôsobenie v tejto funkcii. Buď zvolením nového predsedu, aj keď viem, že o túto funkciu nikto nejaví záujem, alebo vzdania sa funkcie. Ako mám postupovať?
Zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov č. 182/1993 Z. z. rieši vzdanie sa funkcie predsedu v § 7c ods. 3. Tento akt môžete vykonať priamo na zhromaždení vlastníkov „verejne“ s tým, že sa táto informácia zápisnične podchytí, alebo odovzdáte vzdanie sa funkcie predsedu písomne členom rady. V každom prípade však členovia rady preberajú na seba zodpovednosť, a to takým spôsobom, že rada zvolá hneď po vašom vzdaní sa funkcie zhromaždenie na voľbu nového predsedu alebo vyhlási písomné hlasovanie na tento účel. Ak sa nenájde medzi vlastníkmi kandidát, potom rada určí, ktorý člen rady, v zmysle § 7c ods. 3, bude vykonávať funkciu predsedu. Tento člen rady, určený radou, na základe zápisnice zo zasadania rady sa zaregistruje na príslušný Okresný úrad v sídle kraja. Tento člen rady bude vykonávať všetky práce ako predseda s jeho právami a povinnosťami, podpisovať zmluvy, komunikovať s bankou, s vlastníkmi a pod. po svojej registrácii na OÚ. Potom na najbližšom zhromaždení, ktoré rada zvolá, sa do programu rokovania doplní aj voľba predsedu.

V našom bytovom dome nám „vyskočil“ neplatič nad 500 €, keď neuhradil platby ani za posledný mesiac za služby a do fondu. Podľa usmernenia, ktoré sme našli z roku 2010, malo by ho spoločenstvo vyzvať 1. upomienkou, potom druhou. Je to pravda alebo existuje nové usmernenie, ako postupovať voči neplatičovi?
Obvykle sa neplatičovi pošle jedna upomienka s vyčíslením dlžnej čiastky, ktorú má vlastník na zálohových platbách za užívanie bytu s určením lehoty úhrady. Ak lehotu nedodrží, obvykle sa mu pošle ďalšia upomienka – „Pokus o zmier“, kde už je vyčíslená istina dlhu k danému termínu vrátane sankcií. Zároveň ho v upomienke treba upozorniť na to, že v zmysle § 9 ods. 3 novely č. 205/2014 Z. z. zákona č. 182/1993 Z. z. je spoločenstvo oprávnené zverejniť zoznam vlastníkov, ktorí majú úhrnnú výšku nedoplatkov aspoň 500 eur. Ak vlastník nedodrží stanovenú lehotu úhrady dlhu, podáte na príslušný súd žalobu – Platobný rozkaz na vymáhanie istiny a príslušenstva. Platobný rozkaz nadobudne účinnosť. Ak vlastník v súdom stanovenej lehote nezaplatí, právoplatný platobný rozkaz odovzdáte exekútorovi, ktorý začne exekučné konanie.
V prípade, že sa dotyčný vlastník voči platobnému rozkazu odvolá v zákonom stanovenej lehote,
súd zaháji pojednávanie.

Sme Spoločenstvo vlastníkov bytov v štvorbytovke, kde nový vlastník jedného bytu v byte nebýva, ale má tam vecné bremeno, predchádzajúcu majiteľku, s ktorou, so súhlasom nového vlastníka, býva jej syn – alkoholik, kriminálnik recidivista… Ten si dal urobiť kľúče od vchodu do bytovky a dal ich svojej družke a ďalším kriminálnikom, s ktorými sa stýka. Viem, že to máme riešiť s majiteľom bytu, ale s tým sa nedá, jeho to nezaujíma. Môžeme ako Spoločenstvo dať urobiť nový kľúč od vchodu do bytovky a dať si do Domáceho poriadku, že vlastník bytu môže dať urobiť ďalší kľúč osobe len so súhlasom spoločenstva? Má právo osoba bývajúca v byte dať urobiť kľúč od vchodu do bytovky hocikomu? Chceme kúpiť zámok, kde sa kľúč urobí iba po predložení kartičky. Nechceme robiť nič protiprávne,
preto sa pýtam.
Obávam sa, že nemôžete vlastníka obmedzovať kľúčmi od bytovky. Kľúče to, žiaľ, nevyriešia, ani keby ste mu ich zakázali rozdávať. Tu je riešenie problému inde.
V prvom rade je vlastník bytu povinný užívať byt tak, aby neobmedzoval výkon vlastníckeho práva ostatných vlastníkov bytov – § 11 Práva a povinnosti vlastníkov.
Vy, ako podieloví spoluvlastníci bytového domu, máte právne možnosti, ktoré vyplývajú
z § 11 ods. 5. K tomu, aby ste sa dostali až ku zdarnému koncu, potrebujete nasledovné:
1. Všetci traja vlastníci samostatne a zároveň aj predseda v mene spoločenstva urobíte písomné podanie (nie sťažnosť) na príslušný mestský úrad – priestupkové oddelenie. V tomto podaní popíšete konkrétne veci, ktoré osoby spôsobujú.
2. Zakaždým, keď bude v byte hluk počas nočného pokoja, t.j. od 22 00 hod do 06 00 hod., zavoláte policajnú hliadku a zakaždým požiadate o písomný záznam z výjazdu.
3. Napíšte vlastníkovi bytu list – pokus o zmier, v ktorom ho požiadate o nápravu. A napíšete mu tam, že ak do vami určenej lehoty nedôjde k náprave, využijete ustanovenie § 11 ods. 5 – t.j. všetci traja vlastníci podáte spoločnú žalobu na súd, aby súd nariadil predaj tohto bytu.

Prosím o informáciu, ako to bude s vyúčtovaním tepla v najbližšom období. Zatiaľ mám len neisté informácie, že teplo by sa malo rozpočítavať za celú bytovú jednotku spoločne, teda nie ako to bolo doteraz, každý vchod extra.
Neviem, ako ste prišli k tejto informácii „každý vchod extra“, keď rozpočítavanie nákladov za teplo na vykurovanie sa VŽDY od účinnosti zákona o tepelnej energetike č. 657/2004 Z. z. v znení neskorších predpisov a z neho plynúcich vyhlášok ÚRSO č. 358/2009 Z. z., ktorou sa mení a dopĺňa vyhláška č. 630/2005 Z. z., § 2 Základné pojmy písm. e), rozpočítava za dom ako celok aj v tom prípade, ak je na päte domu viac určených meradiel.

Stretli ste sa s tým, že bol obcou realizovaný predaj rodinného domu
s 2 bytovými jednotkami, ktoré obec prenajímala, podľa 182-jky? Kde majú noví vlastníci hľadať správcu? Pritom nemajú ani možnosť založiť si spoločenstvo. Každá bytová jednotka je samostatná, má vlastné prípojky na všetky médiá, len je postavená na spoločnom pozemku, nie však ako bytový dom,
ale ako rodinný dom.
Rodinný dom s dvoma bytmi nie je bytovým domom – podľa § 2 ods.2 zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov, ktorý znie:
„Bytovým domom (ďalej len „dom“) sa na účely tohto zákona rozumie budova, v ktorej je viac ako polovica podlahovej plochy určená na bývanie a má viac ako tri byty a v ktorej byty a nebytové priestory sú za podmienok ustanovených v tomto zákone vo vlastníctve alebo spoluvlastníctve jednotlivých vlastníkov a spoločné časti domu a spoločné zariadenia tohto domu sú súčasne v podielovom spoluvlastníctve vlastníkov bytov a nebytových priestorov.“

Kto sme a čo ponúkame

sme profesijne usporiadaný online časopis o stavebných firmách a materiáloch na Slovensku. Jeho cieľom je rýchle vyhľadávanie informácií a dodávateľských firiem pri stavbe rodinného domu.

Stavebníctvo

Zložité hospodárske obdobie, ktoré už 5 rokov trápi slovenské stavebníctvo, naplno odkrylo jeho problémy a nedostatky.

Prínos pre návštevníka stránky

Rýchla orientácia v odbore stavebníctva zrozumiteľnými článkami aj pre neodborníkov. Budú ich pripravovať najväčšie špičky, osobnosti a kvalitní realizátori prác.

Naši partneri

Ing. Pavel Kleskeň
šéfredaktor
0903 721 235
PhDr. Andrej Fabík
zástupca šéfredaktora
0904 978 305
Mirka Kleskeňová
redaktorka
0903 401 077
Štefan Majerník
obchodný zástupca
0903 781 341
Ing. František Orth
obchodný zástupca
0911 721 233
Mgr. Peter Jurovčák
obchodný zástupca
0903 210 551
Martin Strihovský
grafik
0903 046 808

Adresa redakcie: Trenčianska 47, 821 09 Bratislava
www.domabyt.sk